今借りている金利が1％前後の方でも、借り換えの検討によって年間10万円以上金利負担が減ります。私の場合は借り換えではなく金利交渉で終わってしまったのですが、すべての入り口は借り換え検討でした。そんな体験談を住宅ローン借り換えをメインに記事にしてみます。
最近はマイナス金利により、少なくとも当面金利が上がる場面は想像できないため、私の時よりも有利に交渉出来ると思います。
変動金利なのに下がらない
私の場合、すべてのスタートはこの疑問からでした。
私は、10年弱前に変動金利で借りています。某地銀で最大優遇して貰って、1.085%とかそんな金利でした。いろいろと事情があって、ネット銀行等は無理だったので、不動産屋さんに紹介して貰った地銀でお願いしました。当時はゼロ金利で、銀行さんからは、「これ以上金利は下がらない。これからは上がるしかないので、固定が良いですよ」と勧められました。でも、金利が上がって、物価も上がって、給料も上がっていく、そんな日本の将来が私にはイメージ出来なかったので、変動金利を選択しました。
その後、ご存知と思いますが、住宅ローンの変動金利は1%以下が当たり前の激しい競争に突入していきます。たまに見かけるネット広告などで、超低金利をめにするたびに、変動金利の私は、借りている住宅ローンの金利が下がるだろうと楽しみにしていました。
ところが、いつまで待っても1.085%のまま、動きません。世間では、イオン銀行が0.57%等と宣伝しています。何故、私の金利は下がらないのか。地銀とネット銀行の差なのかな、くらいに思っていました。
基準金利は同じで優遇幅が拡大
ある日、ふと自分の借りている地銀のホームページを見て驚きました。新規で0.875%で貸しているのです。えええ〜、どうして私のは下がらないのか。書類を引っ張り出して確認して理解しました。金利計算の元になる基準金利は私が借りた時と同じなのです。では何が変わって、0.875％になっているのか、分かりますよね、優遇幅が拡大しているのです。
なるほど！カラクリが分かりました。金利競争をするのに、基準金利を下げると、変動で借りている全ての客の金利が連動して下がります。そうではなく、優遇幅を拡大すれば、既存客の金利はそのままで、新規客に競争力のある金利を提示できるのです。銀行も苦渋の決断で、優遇幅を拡大していっているのです。
借り換えをしなくては
待っていても私の変動金利が下がることは無い、と理解出来ました。何もしないで、おとなしく支払っている人は損するのです。この構図は、携帯電話の料金プランと同じです。何もせずに昔のままの割高な料金で払っていてくれるお客さんには、誰も何も教えてくれません。ちょっとドコモショップに行って、料金プラン最適化をお願いするだけで、何千円も下がります、でもそんなこと、ドコモは教えてくれません。
私の金利は、もともと1%くらいで、それほど割高ではありません。借り換えには新たに保証料なども掛かるので、本当にメリットが出るかどうかも分かりません。それでも、何もしないと損をする、そんな仕組みには頭に来たので、借り換えを検討してやろう、と思い立ちました。イオン銀行が0.57%です、0.5%違うと3,000万なら年間で15万円の違いです。大きな違いです。
複数行に審査を申し込み
一つだと審査に落ちるとまたやり直しですから、複数行に申し込んでおきます。実際、どこにしようかと悩んでもいましたし、話を聞いて初めて分かったことなどもあったので、幾つかの銀行に申し込んでおくと良いですよ。
複数申し込むべき理由としては、
必ず聞かれる他行にも申し込まれていますか？
これ、必ず聞かれるのですよ。ええ、他行と比較して進めています、と答えられるか、いや、そちらだけです、と答えるか。相手は他行にも申し込んでいる人に一生懸命対応するように思いませんか？他のことでもそうですが、大きなお金の話は複数社に相談するのが良いと思います。
結構細かい条件が違う
これは後で説明しますが、私の場合、最低金利のイオン銀行ではなく、住信SBIを借り換え先として最終的に選びました（未遂ですが）。直接話を聞いていると、金利だけではない違いがいろいろ見えてきて、当初予定を変更して住信SBIを第一候補としたのです。その際に、いちからやり直しではなく、既に事前審査書類などは入手できていたので手戻りが少なくて助かりました。
最大優遇が受けられるとは限らない
審査に落ちることもあるでしょうし、最大優遇が受けられるとも限りません。基本的に超低金利のイオン銀行などは審査は厳しいです。ちょっとでも疑問があれば、落としてしまうという感じでしょうか。そうなった時に、最初からやり直しはきついですね。なので、複数銀行に最初から審査を申し込んでおくことは必要ですね。
イオン銀行とのやりとり
さて、話が逸れましたが、体験談に戻ります。当初私が借り換え先として第一候補にしていたのはイオン銀行です。事前審査がOKとなり、次は店頭に相談に伺います。
イオン銀行はこの部分がとても便利です。なにしろお近くのイオンに入っていて、土日にやっていますから！わざわざ休むことなく、相談に行けるのです。相談に行った結果、あることが分かりました。
私はイオン銀行は、8大疾病の保証付きで0.57％の金利だと思っていたのです。でも話を聞くと、その保証は標準ではないと言うのです。えっ？と思ったのですが、担当の方曰く、8大疾病の保証を付けると金利で0.3%高くなるというのです。そうなるとあんまり良い金利ではありません。HPで見たときは標準保証のように思えたのですが、よくよく見てみると、確かに8大疾病保証付きのプランは別なプランになっています。
あまりに長くなったので、続きは別記事にしました。続きからは体験談に戻りますよ。
